التقييم البيئي للمواقع Phase I وPhase II ESA: ما الفرق ومتى يحتاج المستثمر أو المصنع إلى كل مرحلة؟

قد تبدو أرض صناعية أو منشأة قائمة مناسبة من حيث السعر والموقع والبنية التحتية، لكن المظهر الحالي لا يكشف بالضرورة تاريخ الموقع البيئي. فقد يكون الموقع قد استُخدم سابقًا في تخزين الوقود أو صيانة المعدات أو تداول مواد كيميائية أو تشغيل منشأة صناعية، ثم أزيلت المباني أو تغير الاستخدام وبقيت أسئلة تحتاج إلى تحقق.

الإجابة المباشرة: يركز Phase I ESA على مراجعة تاريخ الموقع والمعلومات المتاحة والمعاينة والمقابلات لتحديد مؤشرات أو ظروف تستحق الاهتمام. أما Phase II ESA فهو تحقيق ميداني موجّه قد يشمل جسات وأخذ عينات وتحاليل لتقييم وجود مواد مستهدفة ضمن نطاق محدد. لا يلزم تنفيذ Phase II بعد كل Phase I؛ بل يُحدد حسب الأسئلة التي لم تحسمها المرحلة الأولى وهدف القرار.

لماذا تقيم الموقع قبل شرائه أو تطويره؟

إزالة مبانٍ أو معدات من فوق الأرض لا تعني بالضرورة أن الموقع خالٍ من الأثر البيئي التاريخي. فبحسب نوع المادة وظروف الموقع، قد ينتقل الأثر إلى التربة السطحية أو العميقة أو غازات التربة أو المياه الجوفية. ولهذا يساعد التقييم البيئي في تقليل عدم اليقين قبل شراء عقار أو الاستحواذ على مصنع أو التمويل أو إعادة التطوير أو تغيير استخدام الأرض.

وفي السعودية، يتضمن عمل المركز الوطني للرقابة على الالتزام البيئي مبادرات تتعلق بتقييم وإعادة تأهيل المواقع المتدهورة والبؤر الملوثة، بما في ذلك حصر المواقع وتحديد أسباب الضرر ووضع أولويات لإعادة التأهيل. اطلع على المبادرة من المركز الوطني للرقابة على الالتزام البيئي.

الفرق بين Phase I وPhase II ESA

العنصر	Phase I ESA	Phase II ESA
الهدف	تحديد الأدلة والظروف والمخاطر المحتملة.	اختبار أسئلة أو فرضيات محددة ببيانات ميدانية وتحليلية.
طبيعة العمل	مراجعة سجلات وتاريخ الموقع ومعاينة ومقابلات وتقييم مهني.	تحقيق تدخلي موجّه قد يشمل حفرًا أو جسات أو آبار مراقبة وأخذ عينات.
النتيجة	هل توجد أسباب مهنية لمزيد من التحقيق؟	ماذا تقول بيانات العينة عن المادة المستهدفة في نطاق التحقيق؟
العينات المختبرية	ليست جزءًا من النطاق الأساسي عادةً.	قد تكون جزءًا رئيسيًا من الدراسة عند الحاجة.
النطاق	يتأثر بالعقار وهدف الصفقة والمعلومات المتاحة.	يتحدد بالنموذج المفاهيمي للموقع وأهداف التحقيق ومناطق الاهتمام.

تنبيه مهم: هل ASTM نظام سعودي؟

يُستخدم معيارا ASTM E1527-21 للمرحلة الأولى وASTM E1903-19 للتحقيقات من نوع المرحلة الثانية كأطر فنية دولية شائعة عندما يكون ذلك مناسبًا أو مطلوبًا تعاقديًا. لكنهما ليسا تشريعًا سعوديًا، ولا يحلان محل نظام البيئة أو اللوائح والمتطلبات والاشتراطات السارية في المملكة.

بمعنى عملي: يمكن أن ينظم ASTM منهج التحقيق، بينما يحدد السياق السعودي ما المتطلبات التنظيمية المنطبقة على النشاط أو الموقع أو خطة إعادة التأهيل. لذلك يجب مواءمة نطاق الدراسة مع هدف الصفقة وطبيعة النشاط والاستخدام المستقبلي للأرض ومتطلبات الجهة المختصة.

ما الذي يشمله Phase I ESA عادة؟

مراجعة تاريخ الموقع

الهدف الأول هو فهم: ماذا حدث في هذا الموقع سابقًا؟ ويمكن الاستعانة، بحسب توافرها وملاءمتها، بالخرائط والصور الجوية التاريخية والمخططات وسجلات الاستخدام والتقارير السابقة ومعلومات الأنشطة المجاورة ومعلومات الملكية والتشغيل.

قد يكشف الخط الزمني أن الأرض كانت ورشة معدات ثم مستودع زيوت ثم مستودعًا لوجستيًا. هذا لا يثبت تلوثًا، لكنه يغير الأسئلة التي يجب طرحها ويحدد مصادر أو مناطق اهتمام محتملة.

المعاينة الميدانية

المستندات وحدها لا تكفي. أثناء زيارة الموقع قد تظهر مؤشرات تستحق التقييم، مثل خزانات أو فتحات تعبئة وتهوية قديمة، ومناطق تخزين كيماويات أو وقود، وبقع أو روائح غير معتادة، ومصارف أرضية، وفواصل زيوت ومياه، وبراميل أو مواد مجهولة، أو مناطق ردم أو تحميل وتفريغ تاريخية.

المشاهدة ليست إثباتًا للتلوث. فوجود خزان أو بقعة لا يثبت بمفرده أن التربة أو المياه الجوفية تأثرت. لكنه يشكل معلومة تُقرأ مع التاريخ والمقابلات وبقية الأدلة لبناء فرضية قابلة للتحقيق.

المقابلات ومراجعة التقارير السابقة

قد تضيف المقابلات معلومات لا تظهر في الوثائق، مثل وجود خزان أزيل سابقًا أو وقوع انسكاب قرب منطقة تحميل. لكن المعلومة الشفهية ليست حقيقة مؤكدة وحدها؛ بل تُعامل كإشارة تحتاج إلى مقارنة بمصادر أخرى.

كما يجب مراجعة أي دراسات سابقة للتربة أو المياه الجوفية أو تقارير انسكابات أو إزالة خزانات أو معالجة. والتقرير القديم لا يعني أن الحالة الحالية معروفة؛ إذ يجب التحقق من تاريخ الدراسة ونطاقها وعدد العينات وأعماقها ومواد التحليل وجودة البيانات وما إذا حدثت أنشطة جديدة بعد إعدادها.

ما هي الظروف البيئية المعترف بها (REC)؟

يستخدم ASTM E1527-21 مصطلح Recognized Environmental Condition (REC) ضمن سياقه المحدد. وبصورة تعليمية مبسطة، يمكن فهمه على أنه وجود معلومات أو أدلة تعطي المختص سببًا مهنيًا للاشتباه في إطلاق حالي أو سابق أو محتمل لمواد تستحق مزيدًا من التقييم.

لكن عند إعداد تقرير رسمي وفق معيار محدد، يجب الرجوع إلى نص المعيار وتعريفاته السارية، لا إلى الاختصارات الواردة في المقالات. كما لا ينبغي تحويل وجود REC إلى عبارة «الموقع ملوث»؛ لأن هذا يحتاج إلى أدلة ميدانية وتحاليل إن كان السؤال يتطلب التأكيد.

متى تنتقل إلى Phase II ESA؟

تُستخدم المرحلة الثانية عندما تظهر أسئلة لا يمكن حسمها بالسجلات والمعاينة فقط. مثال ذلك: موقع كان محطة وقود لسنوات، مع أدلة على خزانات تحت الأرض وسجل غير مكتمل لإزالة أحدها ومنطقة مثيرة للاهتمام بالقرب من التعبئة. لا يثبت ذلك التلوث، لكنه يبرر سؤالًا واضحًا: هل يوجد أثر بترولي في التربة أو طبقات أعمق أو المياه الجوفية؟

وقد يكون Phase II مناسبًا أيضًا عندما تكون هناك إطلاقات معروفة، أو حاجة لمستوى أعلى من اليقين قبل التمويل أو الشراء، أو متطلب تعاقدي، أو حاجة إلى بيانات لتقدير تكلفة المخاطر أو إعادة التطوير.

كيف يُصمم نطاق Phase II بصورة صحيحة؟

لا تبدأ الدراسة من قرار ثابت مثل «نحتاج عشرين عينة». تبدأ من السؤال الذي يجب أن تجيب عنه. ثم يُبنى النموذج المفاهيمي للموقع (CSM) الذي يربط استخدام الموقع التاريخي ومصدر التلوث المحتمل ومسارات انتقاله والأوساط المتأثرة والمستقبلات المحتملة.

وقد يشمل نطاق التحقيق، بحسب الهدف:

• تحديد مناطق الاهتمام والمواد المحتملة (COPCs).
• اختيار الأوساط التي ستُفحص: تربة أو مياه جوفية أو غازات تربة أو رواسب وغيرها.
• تحديد مواقع وأعماق العينات ومبررها.
• وضع خطة أخذ العينات وضمان وضبط الجودة QA/QC.
• تحديد طرق التحليل وحدود الإبلاغ المناسبة للسؤال المطلوب.
• إدارة سلامة الحفر وتطهير المعدات ونواتج الحفر أو المياه عند انطباقها.
• توثيق انتقال العينات إلى المختبر ومراجعة النتائج وتحديث النموذج المفاهيمي.

ويمكن الاستفادة من دليل تقارير المراقبة البيئية عند الحاجة إلى تنظيم نتائج الرصد والتحليل وربطها بالتقرير الفني.

ماذا يحدث إذا أظهر Phase II وجود مواد مستهدفة؟

الكشف عن مادة لا يعني أن المعالجة تبدأ تلقائيًا. قد تكون الخطوة التالية تحديد الامتداد الأفقي والرأسي للتأثير (Delineation)، وتحديث النموذج المفاهيمي، وتقييم المخاطر والبدائل، ثم وضع خطة إدارة أو إعادة تأهيل وفق الحالة والمتطلبات المنطبقة.

باختصار:

تحقق ميداني ← تحديد النطاق ← تقييم المخاطر ← بدائل الإدارة أو المعالجة ← خطة التنفيذ ← التحقق والمتابعة.

الفرق بين ESA وEIA

ESA — تقييم الموقع البيئي	EIA — تقييم الأثر البيئي
يركز على الحالة البيئية الحالية والتاريخية للموقع.	يركز على الآثار المتوقعة للمشروع المقترح وكيفية إدارتها.
يسأل: ماذا حدث للموقع؟ وهل توجد مخاطر أو أسئلة بيئية؟	يسأل: ما الذي قد يسببه المشروع للبيئة؟
مفيد قبل الشراء والاستحواذ وإعادة التطوير وتقييم المخاطر.	مفيد في تخطيط المشاريع ودعم متطلبات التقييم والتصريح عند انطباقها.

قد يحتاج مشروع إعادة تطوير موقع صناعي قديم إلى الدراستين، لكن لأهداف مختلفة. للتعرف على نطاق العمل في الدراسات الخاصة بالمشروعات، راجع خدمة دراسات تقييم الأثر البيئي والمراجعة.

لماذا يفيد التقييم المستثمر والممول؟

المخاطر البيئية المحتملة قد تؤثر في قيمة الأصل وتكلفة إعادة التطوير والبرنامج الزمني وقابلية التمويل والبيع، وقد تستدعي ميزانية للتحقيق أو إعادة التأهيل أو شروطًا تعاقدية لتوزيع المسؤولية. لذلك يصبح التقييم البيئي جزءًا من العناية الواجبة إلى جانب الفحص الفني والقانوني والمالي، وليس مجرد تقرير منفصل يحفظ في الأرشيف.

قائمة تحقق قبل شراء موقع صناعي أو أرض ذات تاريخ تشغيلي

• ما الاستخدامات السابقة والحالية للأرض؟
• هل وُجدت خزانات وقود أو زيوت أو مواد كيميائية أو ورش صيانة أو مناطق ردم؟
• هل توجد تقارير بيئية أو سجلات انسكابات أو أعمال إزالة أو معالجة سابقة؟
• هل توجد مؤشرات ميدانية أو مناطق تخزين أو تحميل أو مصارف أو معدات قديمة تستحق المراجعة؟
• ما الأنشطة الحالية أو التاريخية في العقارات المجاورة؟
• هل معلومات الموقع كافية لاتخاذ قرار الاستثمار، أم تحتاج إلى Phase I؟
• هل ظهرت أسئلة تستدعي Phase II أو تحقيقًا موجّهًا؟
• كيف قد تؤثر المخاطر المحتملة في السعر والجدول الزمني وخطة التطوير؟

أسئلة شائعة

هل Phase I يشمل تحليل التربة؟

عادة لا يكون أخذ العينات والتحليل الكيميائي جزءًا من نطاق Phase I الأساسي. عند الحاجة إلى تحقيق تدخلي للتحقق من مادة مستهدفة، يكون ذلك من طبيعة Phase II أو تحقيق بيئي موجّه.

هل يجب تنفيذ Phase II بعد كل Phase I؟

لا. يُنفذ فقط عندما توجد أسئلة أو ظروف تحتاج إلى بيانات ميدانية وتحليلية، أو عندما يتطلب القرار التجاري أو التنظيمي مستوى أعلى من اليقين.

هل يمكن لـPhase I أن يؤكد أن الموقع نظيف 100%؟

لا. المرحلة الأولى تقلل عدم اليقين من خلال المعلومات المتاحة والمعاينة والتقييم المهني، لكنها لها حدود ولا تزيل كل احتمال بيئي.

هل Phase II هو خطة معالجة؟

لا. Phase II يهدف إلى التحقيق والتوصيف. أما المعالجة أو إعادة التأهيل فتُحدد لاحقًا وفق نتائج التحقيق وتقييم المخاطر والمتطلبات المنطبقة.

كيف تساعد البعد البيئي؟

تدعم البعد البيئي المستثمرين والمطورين والمنشآت في مراجعة التاريخ البيئي للموقع، والمعاينة وتحديد مناطق الاهتمام، وبناء النموذج المفاهيمي، وتصميم نطاق التحقيق المناسب، ومراجعة بيانات التربة والمياه الجوفية ونتائج المختبر وربطها بالإحداثيات والأعماق. ويتم تحديد أعمال الرصد والتحليل والتأهيل والتنسيق مع مقدمي الخدمات المتخصصين وفق نطاق المشروع والمتطلبات المنطبقة.

ولا يعني ذلك ضمان خلو الموقع من المخاطر أو إصدار موافقات نيابة عن الجهات المختصة. الهدف هو تقليل عدم اليقين إلى مستوى يساعد على اتخاذ قرار استثماري وفني مدروس.

هل تدرس شراء مصنع أو أرض صناعية أو إعادة تطوير موقع ذي تاريخ تشغيلي؟ تواصل مع فريق البعد البيئي لمناقشة نطاق التقييم المناسب لهدفك.